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商铺因违建被强制拆除,承租人能否依据政府拆迁补偿标准要求出租人赔偿损失?
万凯案例

发布日期:2017-08-09

一、裁判要旨

       涉案房屋属于非法建筑被强制拆除,承租人不得直接参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》认定相关损失,要求出租人赔偿停产、停业损失费和搬迁损失费。承租人须举证证明其实际损失,否则应承担不利后果。
 

二、案情回顾

原告:南宁某汽车销售公司
被告:广西某机电公司
       原告诉称:2014年9月29日就某汽车市场3-4号商铺原告(承租人)与被告(出租人)签订了《经营场地租赁合同》,租赁期限为2014年10月1日至2016年6月30日。2015年7月6日就13-15号商铺签订了《经营场地租赁合同》,租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日。被告招租时具有土地租赁协议及临时建筑许可证。合同签订后,原告如月缴纳场地押金、租金、水电及物业服务费,并对承租场地进行装修,同时投入大量广告费用。但2015年12月8日,被告收到南宁市西乡塘区人民法院的拆迁公告,原告才获知承租的场地为非法建筑。起诉时,政府已完成第一期强制拆除工作,原告在租期内失去经营场所,并遭受严重损失。为此,原告向南宁铁路运输法院起诉请求判令:1、被告向原告支付停产、停业损失费648000元;2、被告向原告支付装修损失费737685元; 3、被告向原告支付搬迁损失费5900元;4、被告向原告返还租赁保证金27540元。
       原告提交证据情况:1、《行政处罚决定书》,证明涉案商铺属于违法建筑;2、原告与案外人韦忠光于2014年10月1日签订的《装修工程合同》、《装修预<结>算表》及发票,证明2014年10月1日至2015年1月原告就涉案商铺进行了装修;3、金额为27540元的保证金相关凭证;4、原告停产、停业损失费和搬迁损失费的计算依据是以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》为参考,未提供证据证明实际损失。
       被告答辩:1、原告不得参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》认定相关损失要求被告赔偿,而应举证证明其实际损失。原告举证不能的,应由其承担不利后果。2、原告提交期限为2014年10月1日至2015年1月的《装修工程合同》,原告与被告于2015年7月才签订13-15号商铺的《经营场地租赁合同》,装修损失与13-15号商铺租赁合同没有关联性,且原告未能提供其他证据证明对3-4号商铺进行装修所支出的具体费用。对原告主张的装修损失费不应支持。
 

三、承办律师

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刘凯中律师

四、律师评析

       本案争议的焦点主要在于:1、是否应该参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》认定相关损失。2、被告是否应该赔偿原告的装修损失费。
第一,本案是否应参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》认定相关损失。
       《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》是政府部门针对拆迁对象的补偿指导参考文件,支付补偿款的主体是政府机关,补偿款的发放对象为被拆迁人,本案被告不是政府机关,原告也并非被拆迁人,况且,法律上的实际损失就是指原告因本次强拆事件所受到的已经实际发生的损失,原告负有对该实际上已经发生的损失举证的责任。故本案不应参照该指导意见进行相关损失的认定,应提供相应证据证明。原告无法提供证据证明的,应当承担举证不能的不利法后果,法院应对其主张的停产、停业损失费和搬迁损失费不予支持。   
第二,被告是否应该赔偿原告的装修费用损失。  
       原告与案外人韦某签订的《装修工程合同》期限为2014年10月1日至2015年1月。原告与被告于2015年7月才签订13-15号商铺《经营场地租赁合同》,即装修系在原告的上一个租赁期限内发生,该装修的残值已在上一个租赁期折旧完毕。装修费用支出与13-15号商铺租赁合同没有关联性。且原告的装修工程是对5个商铺进行装修,原告未能提供其针对3-4号商铺进行装修所支出的具体费用的证据。故对原告主张的装修损失费不应支持。


五、裁判结果

       2016年11月2日,南宁铁路运输法院(2016)桂7102民初235号民事判决书采纳了刘凯中律师的观点,依法判决:1、被告向原告返还租赁保证金27540元;2、驳回原告的其他诉讼请求。
上述的判决送达后,原告不服,提起上诉。2017年6月21日,南宁铁路运输中级法院(2017)桂71民终80号民事判决驳回上诉,维持原判。
注:本案是系列案中的一件,其他案件案号分别为:(2017)桂71民终77、78、81、82、138号。
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